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柬埔寨房地產登記產權制度 |
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房地產登記產權制度
2001年柬埔寨土地法正式通過,但大部份柬埔寨土地仍未登錄。目前柬埔寨土地登記產權型式有:「硬卡」、「軟卡」兩種。 1.「硬卡」:為永久產權,所有權人擁有政府國土部核發的房產證,類似台灣的權狀,具有政府保障權利,金融機關可貸款。(如右圖) 2.「軟卡」:非永久產權,佔有人未取得政府國土部核發的房產證,類似台灣的地上權、BOT,土地無所有權,只有使用權,較無保障,金融機關不貸款。文件紙張較硬卡劣質軟質而得名。過去土地國有、社會動亂、戰爭等因素,佔有國有土地,未經法律認可,視為取得產權的階段性證明。但未取得政府合法認可、核發硬卡,造成土地糾紛、產權爭議。可能是買賣證明檔、私人轉讓合約、開發商發出憑證、甚至地方政府的認證等。如開發商承租政府土地開發銷售,租約最長99年,買方拿到的是開發商的憑證,不是政府國土部核發的房產證。可能風險:產權糾紛、一屋多賣、開發商倒閉,買方較無保障。軟卡在柬埔寨社會風俗及實務上仍扮演重要的角色。但在法律上,軟卡的概念是未被文字定義,產權的擁有人在法律上只是其佔有人,須依據土地法規定程式辦理登記,才能確定為合法所有權人。 軟卡記載內容: 1.不動產持有證書(或稱土地使用證書) Certificate of Immovable Property Possession 2.不動產所有權證書Certificate of Immovable Property Ownership 兩者都是依土地法在地政機關登錄憑證,並以官方良好硬質紙張印製。所有權證書通常由各地地政機關依物業擁有者申請核發,因為需經土地管理城市規劃及建設局( MLMUPC)透過跨省之國家系統登錄程式,因此課徵較高的地政稅費。硬卡形式的所有權是最安全、明確及保障的。所有權在土地法保障下通常不會有爭議。試驗性登錄系統在1995年到2001年正式導入後,2002年到2009年間有大約1,500,000筆土地登錄,同時全國核發大約一百萬張所有權證書。 一.不動產持有證書或稱土地使用證書(Certificate of Immovable Property Possession),一般簡稱「所有權」,記載內容如下:(如上圖) 1.物業編號及登錄編號 二.不動產所有權證書(Certificate of Immovable Property Ownership)記載內容如下:(如上圖) 1.物業編號 ※特別說明:依據柬埔寨政府法規,房屋產權登記,房產證只登記室內面積,銷售面積含公設部份,不計入房權證登記。類似日本,只登記室內面積,不含公設。 |
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